{"id":21615,"date":"2026-10-24T19:24:05","date_gmt":"2026-10-24T19:24:05","guid":{"rendered":"https:\/\/agoraouja.com.br\/index.php\/2026\/10\/24\/investimento-de-16-metros-quadrados-airbnb-studios-e-a-cidade-que-nao-cabe-no-bolso\/"},"modified":"2026-10-24T19:24:06","modified_gmt":"2026-10-24T19:24:06","slug":"investimento-de-16-metros-quadrados-airbnb-studios-e-a-cidade-que-nao-cabe-no-bolso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agoraouja.com.br\/index.php\/2026\/10\/24\/investimento-de-16-metros-quadrados-airbnb-studios-e-a-cidade-que-nao-cabe-no-bolso\/","title":{"rendered":"Investimento de 16 Metros Quadrados: Airbnb, studios e a cidade que n\u00e3o cabe no bolso"},"content":{"rendered":"

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Por Jo\u00e3o Pedro Noronha Ritter<\/em><\/p>\n

Os lan\u00e7amentos de apartamentos compactos ou microapartamentos (studios<\/em>, 1\/4, loft<\/em> ou kitnet<\/em>) v\u00eam ganhando protagonismo no mercado imobili\u00e1rio brasileiro, e em Salvador n\u00e3o poderia ser diferente. No primeiro semestre de 2023, a tipologia dos studios<\/em>, apartamentos entre 15 a 40 m\u00b2, representavam 27% dos lan\u00e7amentos no mercado imobili\u00e1rio de Salvador. Em 2025 os studios <\/em>j\u00e1 ocupavam 35% dos lan\u00e7amentos e no mesmo per\u00edodo de 2026 essa por\u00e7\u00e3o se manteve em 31%. Essa explos\u00e3o dos microapartamentos ocorre mesmo diante da retomada dos empreendimentos populares vinculados ao programa \u201cMinha Casa, Minha Vida<\/em>\u201d, sobretudo a partir do final de 2023 e in\u00edcio de 2024.\u00a0<\/p>\n

\u00c9 not\u00e1vel, para quem transita a orla atl\u00e2ntica da cidade, a prolifera\u00e7\u00e3o de canteiros de obras nos bairros mais valorizados da capital, do Rio Vermelho a Jaguaribe, passando pela distante Stella Maris e pelo tradicional bairro da Barra, cart\u00e3o-postal da cidade. Guindastes e gruas tomam conta da paisagem, enquanto caminh\u00f5es e tratores manobram pelas ruas e trabalhadores se aglomeram, ao fim do expediente, nos pontos de \u00f4nibus pr\u00f3ximos \u00e0s constru\u00e7\u00f5es. Nas fachadas, an\u00fancios publicit\u00e1rios afirmam: \u201c1\/4 & Studio. Visite decorados\u201d. A paisagem urbana materializa a fala de F\u00e1bio Tadeu Ara\u00fajo, CEO da Brain, empresa de intelig\u00eancia de mercado, ao comemorar que \u201cnunca antes na cidade de Salvador se lan\u00e7ou tanto apartamento no mesmo ano<\/em>\u201d em refer\u00eancia aos 11.600 apartamentos lan\u00e7ados entre abril de 2024 e mar\u00e7o de 2025.<\/p>\n

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Fonte: acervo pessoal do autor.<\/p>\n

O aumento da oferta de apartamentos ocorre em paralelo ao aumento da valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. O aluguel residencial acumulou alta de 33,37% em entre janeiro de 2024 e 2025, enquanto os pre\u00e7os de venda dos im\u00f3veis subiram 12,4% nos \u00faltimos 12 meses, mais que o dobro da m\u00e9dia nacional, de 5,6%, segundo o \u00cdndice FipeZAP. Essa onda imobili\u00e1ria se dissemina por parcelas cada vez mais amplas do tecido urbano, sobretudo nos bairros valorizados da orla atl\u00e2ntica e nas \u00e1reas pr\u00f3ximas a grandes equipamentos de consumo, como shopping centers, evidenciando a crescente centralidade da produ\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria na transforma\u00e7\u00e3o da cidade.<\/p>\n

Por que esses apartamentos de tipo studio <\/em>se proliferam, principalmente nos bairros da Barra e ao longo da orla atl\u00e2ntica, passando por Ondina, Rio Vermelho, Jardim de Alah, Patamares, at\u00e9 Stella Maris? Porque eles s\u00e3o adequados para operar via aluguel de curta temporada, principalmente voltado ao turismo, angariando um p\u00fablico que visita Salvador \u00e0 lazer ou trabalho, e n\u00e3o para moradia permanente. Esses alugueis de curta temporada s\u00e3o uma atividade econ\u00f4mica e um tipo de uso do solo\/im\u00f3vel, ou seja, tem fortes implica\u00e7\u00f5es nos pre\u00e7os do terreno, da moradia e, via de regra, s\u00e3o mediados por plataformas digitais, sendo a mais conhecida o AirBnb<\/em>.<\/p>\n

An\u00fancio no Airbnb de apartamento no Ocean Barra<\/em><\/p>\n

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Fonte: Airbnb<\/p>\n

Nascido no ber\u00e7o do Vale do Sil\u00edcio, regi\u00e3o que concentra inova\u00e7\u00e3o e produ\u00e7\u00e3o de tecnologia de ponta na Calif\u00f3rnia, Estados Unidos, o AirBnb veio ao mundo em 2008 lan\u00e7aram uma plataforma de acomoda\u00e7\u00e3o que oferece pernoite e caf\u00e9 da manh\u00e3 sem o requinte de hotel, portanto mais barato, mas ainda no segmento da hospitalidade. Surgiu o \u201cAir Bed & Breakfast\u201d, mais tarde reduzido ao Airbnb. O modelo de neg\u00f3cios prometia op\u00e7\u00f5es mais baratas de hospedagem para quem demanda, ao mesmo tempo em que prometia uma renda extra para quem ofertava um quarto na sua casa ou um im\u00f3vel da fam\u00edlia. No entanto \u00e9 seguro afirmar que atualmente ele tem contribu\u00eddo para transformar a moradia em um ativo financeiro, na medida em que serve como uma plataforma digital de rentabiliza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis.<\/p>\n

O maior n\u00famero de empreendimentos deste tipo se concentra no bairro da Barra. S\u00e3o 18 lan\u00e7amentos desde 2021. Rigorosamente todos os empreendimentos lan\u00e7ados neste bairro ofertam moradia de tipo studio<\/em>, ou seja, microapartamentos. O menor deles possui impressionantes 16 m\u00b2, no Em\u00edlio Najar Barra Residence, que tamb\u00e9m oferta apartamentos de 25 m\u00b2. Para fins de ilustra\u00e7\u00e3o, 16 m\u00b2 seria o equivalente a uma \u00e1rea menor que 4 mesas de pingue-pongue ou um pouco menos que a \u00e1rea de 1 vaga e meia de estacionamento padr\u00e3o. Como s\u00e3o constru\u00eddas, via de regra, em \u00e1reas min\u00fasculas de terreno como os 722 m\u00b2 do Porto Privilege, esses empreendimentos n\u00e3o contam com \u00e1reas externas, como parques infantis ou espa\u00e7os de conviv\u00eancia ao ar livre. Grande parte das amenidades nas \u00e1reas comuns se concentram no pavimento t\u00e9rreo e no rooftop<\/em>, espa\u00e7o que se tornou obrigat\u00f3rio para todos condom\u00ednios.<\/p>\n

Embora nem todos sejam constitu\u00eddos exclusivamente por studios, 1\/4 ou kitnets, \u00e9 bem verdade, no entanto esses empreendimentos t\u00eam em comum a expressiva oferta de unidades compactas e a \u00eanfase nas oportunidades de investimento imobili\u00e1rio que tanto as incorporadoras quanto as imobili\u00e1rias anunciam. \u00c9 o caso dos an\u00fancios representados abaixo do Omni Barra, desenvolvido pela recifense Mass Construtora, o Spot Barra da catarinense ARV construtora, a House Barra, Blue Barra, Collection Barra, Amarama Barra, entre tantos incorporados por empresas locais.\u00a0<\/p>\n

An\u00fancios em redes sociais compartilhado por incorporadoras e imobili\u00e1rias<\/em><\/p>\n

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Fonte: Instagram GVF Empreendimentos<\/p>\n

N\u00e3o apenas o pr\u00f3prio material de divulga\u00e7\u00e3o dos empreendimentos anuncia a finalidade do im\u00f3vel para investimento, como tamb\u00e9m oferecem condi\u00e7\u00f5es especiais de desconto para aquele comprador que deseja transformar a moradia em um ativo financeiro, como visto acima. Talvez uma das facetas mais reveladoras dessa transforma\u00e7\u00e3o da moradia em ativo financeiro esteja no pr\u00f3prio trabalho dos corretores imobili\u00e1rios. O que deveria ser, por defini\u00e7\u00e3o, uma atividade de intermedia\u00e7\u00e3o \u2013 que envolve avaliar im\u00f3veis, orientar compradores, cuidar da documenta\u00e7\u00e3o e aproximar quem vende de quem procura um lar \u2013 assume cada vez mais ares de consultoria financeira. Em vez de apenas vender apartamentos, oferecem-se portf\u00f3lios de investimento; em vez de apresentar uma casa, vendem-se promessas de rentabilidade. A moradia, pouco a pouco, deixa de ser apresentada como lugar para viver e passa a ser anunciada como uma fonte de renda garantida sem os percal\u00e7os do trabalho.<\/p>\n

Publicidade anunciada nos <\/em>books dos empreendimentos de tipo <\/em>studio na Barra<\/em><\/p>\n

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Fonte: Book do empreendimento House Barra;<\/p>\n

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Fonte: Book do empreendimento Omni Barra;<\/p>\n

As consequ\u00eancias desse processo j\u00e1 pesam no bolso e no imagin\u00e1rio da popula\u00e7\u00e3o soteropolitana. Comprar um im\u00f3vel nas \u00e1reas centrais da cidade torna-se, para muitos, um sonho cada vez mais distante. Partindo de caminhos diferentes, mas chegando na mesma conclus\u00e3o, a urbanista Raquel Rolnik e a antrop\u00f3loga Urpi Uriarte nos ensinam que habitar nunca foi apenas dispor de quatro paredes e um teto, ainda que seja em um bairro distante, isolado e exilado dos centros urbanos. Morar \u00e9 tamb\u00e9m ter acesso \u00e0 cidade, aos servi\u00e7os, \u00e0s oportunidades e aos lugares onde a vida acontece. N\u00e3o por acaso, encontrar um apartamento \u00e0 venda em um \u201cpredinho antigo\u201d tornou-se um \u201cachado\u201d, uma raridade em meio a uma paisagem dominada por lan\u00e7amentos cada vez mais compactos e caros.<\/p>\n

Diante desse cen\u00e1rio, os porta-vozes do mercado imobili\u00e1rio apresentam o aumento dos lan\u00e7amentos como resposta natural \u00e0 alta demanda: mais unidades, mais oferta, mais equil\u00edbrio oferta-demanda. Mas esse discurso, repetido \u00e0 exaust\u00e3o por tantos \u201cespecialistas de mercado\u201d, esconde uma quest\u00e3o fundamental: oferta de im\u00f3veis n\u00e3o \u00e9, necessariamente, oferta de moradia. S\u00e3o im\u00f3veis, sim, mas eles atendem \u00e0s necessidades concretas de quem precisa de um lugar para viver?\u00a0<\/p>\n

Costuma-se justificar essa transforma\u00e7\u00e3o pelas mudan\u00e7as na composi\u00e7\u00e3o das fam\u00edlias brasileiras, como se o mercado apenas acompanhasse uma evolu\u00e7\u00e3o demogr\u00e1fica inevit\u00e1vel. Mas ser\u00e1 que ele se adapta \u00e0s necessidades da popula\u00e7\u00e3o ou a popula\u00e7\u00e3o \u00e9 que est\u00e1 sendo empurrada a se adaptar aos produtos que o mercado decide oferecer? Apartamentos cada vez menores, \u00e1reas privativas reduzidas e amenidades concentradas em espa\u00e7os pequenos para muitos moradores podem compor produtos altamente rent\u00e1veis, sobretudo quando anunciados como oportunidades de investimento. Mas a pergunta que fica para quem sonha com o direito \u00e0 moradia: estamos ampliando as possibilidades de morar em Salvador ou multiplicando as possibilidades de lucrar com a moradia?<\/p>\n

\u00c9 nesse contexto que a regula\u00e7\u00e3o das plataformas de aluguel de curta temporada se torna uma quest\u00e3o incontorn\u00e1vel. O pr\u00f3ximo ciclo pol\u00edtico coloca Salvador diante de uma encruzilhada: uma prefeitura sob orienta\u00e7\u00e3o liberal, um governo estadual petista e, no plano nacional, a disputa entre o campo democr\u00e1tico liderado por Lula e a extrema-direita ultraconservadora encabe\u00e7ada por Fl\u00e1vio Bolsonaro. Regular esse mercado exige uma governan\u00e7a multin\u00edvel, capaz de articular munic\u00edpio, estado e Uni\u00e3o para enfrentar um processo produz efeitos adversos sobre o acesso \u00e0 moradia. A literatura nacional e internacional j\u00e1 documenta os riscos da expans\u00e3o desregulada dos alugu\u00e9is de curta temporada, da press\u00e3o sobre os pre\u00e7os \u00e0 redu\u00e7\u00e3o da oferta de im\u00f3veis para resid\u00eancia permanente. Ignorar esse debate \u00e9 aceitar que a cidade, cada vez mais, seja organizada para quem pode lucrar com ela e n\u00e3o para quem precisa habit\u00e1-la.<\/p>\n

*Jo\u00e3o Pedro Noronha Ritter \u00e9 Antrop\u00f3logo (UFBA), Mestre em Ci\u00eancias Sociais (PPGCS-UFBA) e doutorando em Ci\u00eancias Sociais (PPGCS-UFBA). Editor-chefe da Revista Discente de Ci\u00eancias Sociais (PPGCS-UFBA) Prel\u00fadios. Membro do Grupo de Pesquisa Territ\u00f3rio, Poder e Desigualdades Sociais, Assistente de Pesquisa no Observat\u00f3rio das Metr\u00f3poles \u2013 N\u00facleo Salvador.<\/em><\/p>\n

**Este \u00e9 um artigo de opini\u00e3o e n\u00e3o necessariamente representa a linha editorial do\u00a0Brasil do Fato<\/strong>.<\/em><\/p>\n<\/div>\n