*Por Jo\u00e3o Pedro Noronha Ritter \u00a0<\/p>\n
\u201cA gente entende que precisamos cuidar de quem investe na cidade, precisamos cuidar desse investidor, desse incorporador, desse empres\u00e1rio que ou j\u00e1 est\u00e1 na cidade, ou est\u00e1 chegando na cidade para investir\u201d<\/em>. A fala, reproduzida em sete de agosto de 2024 por Mila Paes Scarton, chefe da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econ\u00f4mico, Emprego e Renda de Salvador, durante entrevista para a \u201cAdemicast\u201d, podcast<\/em> e videocast<\/em> produzidos pela Associa\u00e7\u00e3o de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobili\u00e1rio da Bahia (Ademi-BA), evidenciam os verdadeiros objetivos por tr\u00e1s do Programa Renova Centro. Fica claro, na vis\u00e3o da prefeitura, que o \u201cgrande desafio que Salvador tem \u00e9 a gente conseguir desenvolver a ocupa\u00e7\u00e3o por habita\u00e7\u00f5es\u201d no Centro Hist\u00f3rico de Salvador (CHS), conforme Paes.<\/p>\n O aceno ao empresariado e, mais especificamente, ao incorporador, n\u00e3o poderia ter um palco melhor. A Ademi-BA surge, desde a sua funda\u00e7\u00e3o em 1975, como entidade de classe vinculada ao setor da constru\u00e7\u00e3o civil, sobretudo da capital baiana, atuando com algumas frentes, entre elas, com a \u201caproxima\u00e7\u00e3o com o poder p\u00fablico e entidades privadas\u201d, segundo consta no livro de mem\u00f3rias dos 30 anos da entidade.<\/p>\n \u201cO Renova Centro\u201d, continua a secret\u00e1ria, \u201c\u00e9 um programa municipal, lan\u00e7ado no final do ano passado (2023), que tem como objetivo e foco principal o fomento \u00e0 atra\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o, \u00e0 investimento e requalifica\u00e7\u00e3o e atrair empreendimentos de habita\u00e7\u00e3o [\u2026] principalmente, para a regi\u00e3o do centro\u201d<\/em>. Para tanto, a Prefeitura Municipal de Salvador desenha a arquitetura de uma pol\u00edtica p\u00fablica que garante benef\u00edcios fiscais e tribut\u00e1rios para tornar vi\u00e1vel a atividade incorporadora em uma regi\u00e3o t\u00e3o desafiadora \u2013 do ponto de vista da constru\u00e7\u00e3o como a regi\u00e3o do CHS, sobretudo em raz\u00e3o dos limites construtivos impostos em uma \u00e1rea de preserva\u00e7\u00e3o. Neste caso, a t\u00e9cnica construtiva incentivada pela prefeitura seria o retrofit<\/em>1<\/sup>, que implica em uma reforma e adapta\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel antigo ou degradado para que ele possa ser requalificado em um novo uso, sem a necessidade de demoli-lo por completo.<\/p>\n Segundo descri\u00e7\u00e3o da SalvadorPar, empresa de economia mista que integra a Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica Indireta do Munic\u00edpio de Salvador \u2013 fazendo parte do conjunto de medidas de enxugamento da \u201cm\u00e1quina p\u00fablica\u201d como manda o receitu\u00e1rio neoliberal \u2013, o Renova Centro tem como objetivo estimular a produ\u00e7\u00e3o de moradia e a circula\u00e7\u00e3o de pessoas no CHS atrav\u00e9s de \u201cuma s\u00e9rie de benef\u00edcios para fachadas ativas, pessoas f\u00edsicas, investidores, incorporadoras e empresas que desejam comprar, reformar e restaurar im\u00f3veis no Centro Hist\u00f3rico\u201d.<\/p>\n O pacote de incentivos fiscais ser\u00e1 aplicado em uma poligonal definida que compreende a \u00e1rea de abrang\u00eancia entre os bairros do CHS, Com\u00e9rcio, Santo Ant\u00f4nio Al\u00e9m do Carmo, \u00c1gua de Meninos e partes da Avenida Sete e Dois de Julho, conforme a imagem 1.<\/p>\n Em raz\u00e3o dos desafios construtivos que comprometem a viabilidade econ\u00f4mica deste empreendimento, no caso da reconstru\u00e7\u00e3o de um casar\u00e3o antigo ou qualquer im\u00f3vel degradado no CHS, a Prefs oferece uma s\u00e9rie de incentivos na forma de ren\u00fancia fiscal. Ao todo, o Executivo disponibilizar\u00e1 meio bilh\u00e3o de reais em ren\u00fancia fiscal ao longo de dez anos.<\/p>\n O incentivo fiscal combina: 1) isen\u00e7\u00f5es; 2) remiss\u00f5es tribut\u00e1rias e; 3) cr\u00e9ditos fiscais. Para se reduzir os custos de aquisi\u00e7\u00e3o, reforma e comercializa\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis. Para o Imposto sobre Transmiss\u00e3o Intervivos de Bens Im\u00f3veis (ITIV), tributo aplicado sobre a transfer\u00eancia de titularidade de um im\u00f3vel no momento da compra\/venda no caso da constru\u00e7\u00e3o, reforma, amplia\u00e7\u00e3o ou restaura\u00e7\u00e3o na modalidade retrofit. Assim, s\u00e3o beneficiados tanto o investidor (incorporador) quanto o comprador final. No caso do Imposto sobre a Propriedade Predial Urbana (IPTU), a incorporadora tem isen\u00e7\u00e3o completa durante o per\u00edodo da obra, e o comprador da moradia fica isento deste tributo por dez anos. O mesmo se aplica para o Imposto Sobre Servi\u00e7os (ISS), a incorporadora se v\u00ea completamente livre deste encargo durante a constru\u00e7\u00e3o ou reforma, e ap\u00f3s a conclus\u00e3o das obras ser\u00e1 concedida redu\u00e7\u00e3o da al\u00edquota de ISS de 5% para 2%.<\/p>\n No entanto, o incentivo principal aparece na forma de cr\u00e9dito fiscal. Os empreendimentos residenciais podem gerar um cr\u00e9dito para o incorporador correspondente ao valor de 50% do pre\u00e7o de aquisi\u00e7\u00e3o (do im\u00f3vel ou terreno) e at\u00e9 50% do valor investido nas obras, enquanto empreendimentos n\u00e3o residenciais \u2013 tamb\u00e9m importantes em qualquer requalifica\u00e7\u00e3o desta natureza \u2013 t\u00eam acesso ao cr\u00e9dito sobre o investimento realizado na obra. Para acessar o cr\u00e9dito de aquisi\u00e7\u00e3o, o incorporador deve destinar ao menos 60% da \u00e1rea do empreendimento ao uso residencial, o que deixa claro a inten\u00e7\u00e3o de criar um mercado imobili\u00e1rio com novos moradores no CHS. Em todo caso, estes cr\u00e9ditos de 50% do valor da aquisi\u00e7\u00e3o e da obra podem ser utilizados para compensar tributos municipais ou podem ser negociados (como ocorre com o instrumento da Transcon2<\/sup>).<\/p>\n Como isso funcionaria, na pr\u00e1tica? Nas palavras da secret\u00e1ria Mila Paes, seria uma forma de cashback<\/em> providenciado pela Prefeitura de Salvador ao incorporador imobili\u00e1rio. Um investidor compra um im\u00f3vel por R$ 1 milh\u00e3o e, para reform\u00e1-lo, gasta mais R$ 1 milh\u00e3o. Sendo 60% do im\u00f3vel produzido para o mercado residencial, moradias, ele pode receber R$ 500 mil de cr\u00e9dito pela compra, mais R$ 500 mil pela reforma. Esse valor total n\u00e3o \u00e9 transferido diretamente pela Prefeitura ao incorporador, ele retorna em forma de cr\u00e9dito para ser compensado em tributos municipais em outras atividades do incorporador, que pode ser, inclusive, negociado com outras empresas.<\/p>\n Seguindo o caminho de incentivos fiscais para facilitar a atividade imobili\u00e1ria na referida poligonal, o programa prev\u00ea a dispensa da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), al\u00e9m de prioridade no processo de licenciamento de im\u00f3veis enquadrados no programa, segundo Mila Paes. Trata-se, novamente, de outro encargo que visa a regula\u00e7\u00e3o da atividade imobili\u00e1ria em patamares compat\u00edveis com a ordem urbana e a preserva\u00e7\u00e3o do ambiente natural e urbano. A OODC atua como instrumento que permite ao incorporador, mediante pagamento, construir acima do potencial construtivo definido na zona onde o im\u00f3vel est\u00e1 inserido.<\/p>\n Por\u00e9m, nenhum projeto residencial de alto padr\u00e3o, inserido em um contexto de requalifica\u00e7\u00e3o de um bairro central e hist\u00f3rico, poderia almejar a perman\u00eancia ou \u201ccircula\u00e7\u00e3o de pessoas\u201d \u2013 como est\u00e1 previsto nos objetivos do programa \u2013, sem considerar outros usos e ocupa\u00e7\u00f5es do espa\u00e7o, al\u00e9m do residencial. Afinal, a pr\u00f3pria prefeitura tem investido fortemente na recentraliza\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os da administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica e a inaugura\u00e7\u00e3o de importantes equipamentos culturais como Cidade da M\u00fasica, Casa do Carnaval da Bahia, Galeria do Mercado Modelo e Casa das Hist\u00f3rias de Salvador.<\/p>\n Segundo a secret\u00e1ria da fazenda, Giovanna Victer, servi\u00e7os e com\u00e9rcio s\u00e3o incentivados a serem utilizados no t\u00e9rreo (fachada ativa), desde que o incorporador proponha usos mais sofisticados: \u201c[\u2026] os empreendimentos que forem implantados, no caso comerciais, em algumas \u00e1reas como design, fotografia, tecnologia, financeiro, esses setores tem redu\u00e7\u00e3o no ISS quando estiverem instalados dentro dessa poligonal do Renova Centro<\/em>\u201d. Fato que reitera a afirma\u00e7\u00e3o do soci\u00f3logo franc\u00eas Christian Topalov ao definir os \u201cbelos bairros\u201d das camadas superiores: n\u00e3o buscam apenas a centralidade, acesso \u00e0s vias urbanas ou rede comercial, mas, sobretudo, usos qualitativamente diferentes, com\u00e9rcio e servi\u00e7os sofisticados, equipamentos caros, inacess\u00edveis \u00e0 maioria da popula\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Na mesma entrevista para a Ademicast, Mila Paes conclui: \u201calguns incorporadores j\u00e1 nos procuraram para tirar d\u00favidas, e o que eu tenho escutado do mercado \u00e9 que com o Renova a conta tem fechado.<\/em>\u201d A requalifica\u00e7\u00e3o, ao que nos parece, n\u00e3o passa do esfor\u00e7o de tornar a regi\u00e3o adequada aos neg\u00f3cios dos incorporadores imobili\u00e1rios de Salvador que observam atentamente e participam do desenho das pol\u00edticas urbanas desde a d\u00e9cada de 70, com a forma\u00e7\u00e3o da Ademi. Refazer das ru\u00ednas um ambiente moderno, requintado, sofisticado, para ser vendido a quem possa pagar. Esta \u00e9, a um s\u00f3 tempo, um esfor\u00e7o de transfer\u00eancia dos recursos p\u00fablicos via incentivos e isen\u00e7\u00f5es fiscais, ao passo que busca realizar uma grande feira da moradia de alto padr\u00e3o.<\/p>\n Ao que nos parece, o professor e pesquisador Rafael Arantes est\u00e1 certo em definir como neoliberaliza\u00e7\u00e3o das pol\u00edticas urbanas a \u201ccrescente orienta\u00e7\u00e3o da a\u00e7\u00e3o estatal para a cria\u00e7\u00e3o de ambientes favor\u00e1veis aos neg\u00f3cios\u201d. Neste caso, o Renova Centro d\u00e1 corpo aquilo que \u00e9 fundamental, segundo L\u00facio Kowarick, ao \u201cpapel do Estado\u201d na urbaniza\u00e7\u00e3o em um pa\u00eds capitalista e perif\u00e9rico: um investimento de intensa valoriza\u00e7\u00e3o diferencial da terra, neste caso, a poligonal do Renova Centro, tendo no Estado ator importante no processo de especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e segrega\u00e7\u00e3o social.<\/p>\n 1<\/sup>O caso dos retrofits em Salvador ser\u00e1 melhor explorado em outra ocasi\u00e3o. *Jo\u00e3o Pedro Noronha Ritter \u00e9 Antrop\u00f3logo (UFBA), Mestre em Ci\u00eancias Sociais (PPGCS-UFBA) e doutorando em Ci\u00eancias Sociais (PPGCS-UFBA). Editor-chefe da Revista Discente de Ci\u00eancias Sociais (PPGCS-UFBA) Prel\u00fadios. Membro do Grupo de Pesquisa Territ\u00f3rio, Poder e Desigualdades Sociais, Assistente de Pesquisa no Observat\u00f3rio das Metr\u00f3poles \u2013 N\u00facleo Salvador.<\/em><\/p>\n **Este \u00e9 um artigo de opini\u00e3o e n\u00e3o necessariamente representa a linha editorial do\u00a0Brasil do Fato<\/strong>.<\/em><\/p>\n<\/div>\nMas, afinal, o que \u00e9 o Renova Centro? Como ele opera?<\/h2>\n
Quem ganha com o Renova Centro?<\/h2>\n
Tr\u00eas meses antes da sua publica\u00e7\u00e3o em Di\u00e1rio Oficial, o prefeito Bruno Reis se reuniu (imagem 2), em dezembro de 2023, com mais de 100 empres\u00e1rios do Grupo Business Bahia \u2013 presidido por Carlos Falc\u00e3o \u2013 que representa gestores e empreendedores de diversos segmentos do capital econ\u00f4mico da cidade, para apresentar o Programa Renova Centro. \u201cEsse programa\u201d, explicou o prefeito, \u201ctem a miss\u00e3o de facilitar a vida de quem quer empreender aqui. Trata-se de um conjunto de est\u00edmulos e incentivos fiscais, que passa tamb\u00e9m pela prioridade para aprova\u00e7\u00e3o dos empreendimentos\u201d<\/em>. O chefe do executivo lembra, na ocasi\u00e3o, os esfor\u00e7os da administra\u00e7\u00e3o municipal em investir pesado na \u201crevitaliza\u00e7\u00e3o\u201d do CHS, com mais de R$1 bilh\u00e3o de dinheiro p\u00fablico destinado para execu\u00e7\u00e3o de obras de infraestrutura e implanta\u00e7\u00e3o de equipamentos, no entanto, \u201cpreciso que o privado chegue junto\u201d, conclui.<\/p>\n![\"Imagem](\"https:\/\/www.brasildefato.com.br\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/image-1-ba79505b.webp\")
2<\/sup>Transfer\u00eancia do Direito de Construir (Transcon), de forma simplificada, \u00e9 a cria\u00e7\u00e3o de um mercado do solo criado acima dos limites de altura permitidos em uma dada regi\u00e3o. Ou seja, se um incorporador deseja construir al\u00e9m do limite permitido em determinado bairro, ele deve comprar esses direitos de outro incorporador ou transferir o limite n\u00e3o utilizado de outro empreendimento de sua responsabilidade.<\/p>\n